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さて今日は「後悔しない土地選びってどうすればいいの?」第2回目です。

 

後悔しない土地選びの秘訣ですが、

まず最初に、一戸建てに向く土地、向かない土地についてお話しいたします。

土地を探している人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずですよね、

 

土地を買ったら、そこに家を建てる。

 

だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、3つあります。

 

まず一つ目は、用途地域です。

実は、家を建てる人は意外にこれを見落としています。

でも、非常に大事なことなので説明いたしますね。

 

用途地域というのは、

都市計画法で定められた「市街化区域」という

基本的には建築をしても良いという区域の中で

住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、

12種類あります。

 

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

 

これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる

建物の種類や大きさに規制が掛かってきます。

 

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。

列記した中で、下に行く程住環境は悪くなります。

ですから、なるべく上の地域の方が、住むのに適しているといえます。

 

例えば、

「第一種低層住居専用地域」

主に2階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは10メートルまでと制限されています。

また、お隣の敷地から1メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。

建ぺい率、容積率も厳しく設定されています。

(沼津では、岡の宮周辺に建ぺい率40%、容積率60%という

一番厳しい地域が有ります)

 

ようするに、住環境を保全する地域になっているんですね。

この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが

建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。

 

ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。

その他の用途地域にも

それぞれ建てて良い建物、駄目な建物があるので要注意です。

 

都市計画法で定められた「市街化調整区域」と言う

基本的には建物を建てられない区域の中にも

例外的に建物を建てて良い土地が有ります。

「開発許可」を受けて開発された分譲地や

昔から建物が建っていて

「既存宅地」の申請を受けている土地などは

建築する事が出来ますのでご注意ください。

 

さらに避けておいた方がいい地域が他にもあります。

それは「土砂災害警戒区域」と呼ばれる所です。

 

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。

ですから、余程こだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

静岡県のホームページ上に土砂災害危険箇所マップが有りますので

ご参考になさってください。

沼津では、香貫山周辺に指定された箇所が有ります。

http://www.pref.shizuoka.jp/kensetsu/ke-350/boushi/

 

二つ目は、地形&地盤です。

 

どんな土地でも家は建ちますが、やはり地形にも注意が必要です。

まず、一般の分譲地。

ここは、住宅用地として整備していますので、特に問題はありません。

ただ、盛土して造成した土地などは、地盤沈下の可能性がありますので

当初の資金計画で地盤改良の予算を組んでおく事が必要です。

また古くから住んでいる人に元々の地形を聞いてみるのもいいと思います。

(ご実家に近い地域にお探しとお聞きしましたので

ご両親様やご親戚が良くご存知かと思います。)

 

それと、ほぼ間違いなく盛土かどうか見分けられる方法をお教えします。

まず分譲地のメイン道路を走ってみます、

大きな分譲地はぐるっと廻って元に戻ると思いますが、

このメイン道路が元々の地盤面に作られていることが多いです。

そしてその道路面より高い所の土を削って低い所に埋める。

分譲地全体の中で残土を処分出来ますので合理的ですよね。

 

デベロッパー(開発会社)はコストを削減する為、

こうして基本計画を立てますので

気になる分譲地は実際に車で走ってみてください。

 

また、土地の形が悪いと、どうしても無駄な部分が発生してしまいますが、

上手に建物をレイアウトしますと思いの他広い庭が確保出来たりします。

広い面積の土地が相場よりずっとお安く購入できたりと

メリットも有りますので、

特に候補地が変形敷地でしたら、注文住宅設計の経験が豊富な設計士など

建築のプロにご相談するのが良い方法でしょう。

プランのご相談はこちら

 

土地の形で理想をいえば、間口12メートル以上、奥行きが15メートル以上。

だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えてくださいね。

 

あと、候補地の周りをよく見てください。

特に、周りに広い土地や畑、遊休地などがある場合は気をつけてください。

例えば、そこにビルやマンションが建ったりする場合があるからです。

そうすると住環境が一気に変わってしまいますので

周りの土地も良くご覧ください。

 

三つ目は、接面道路の幅員と方位です。

一番人気があるのが、南面に道路があって、その道路幅が4メートル以上ある土地です。

南面道路ですと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できるという理由です。

ただ、全ての土地が南面道路と言うのは有り得ませんし、

人気が有る為、どうしても価格が高くなってしまいます。

それと殆どの方が土地探しの時にはイメージしないのですが、

敷地に面した前面道路が、人通りの多い道路ですと

通っている人から家の中が見えてしまい

折角南に面して作ったリビングのカーテンをせいせいと開けられず

昼間でも閉めっぱなしにしているお宅を良く見ますので、

 プランニング上の注意が必要です。

 

意外と見逃されるのが、北側に道路が面している土地です。

一般的には、北玄関は寒いと言うイメージが有りますが、

最新の高断熱・高気密住宅でしたら北玄関でも全く寒くなく、

かえって道路からの視線も気にならない広いリビングが南に面して取れるので、

実は、我々プロの目から見ますと、坪単価の安い北面道路の土地は

お勧めなのです。

 

欧米では、東西南北どの方向に道路があろうが、道路側に玄関があり、

そして道路側の庭がフロントヤード、建物の裏側がバックヤードという考えです。

さすが高断熱高気密の先進国、北に面した部屋は寒いなんて事は

全く無いので、判りやすいルールですよね。

 

我々が作る高断熱高気密住宅も欧米と同じ性能ですので

北側に面してリビングやお年寄りの部屋があったり

南に面してキッチンやお風呂がレイアウトされていたり、

使いやすさを優先してプランニングしますので

今までの日本の常識とは全く違いますよね。

 プランのご相談はこちら

 

 

次の話は、土地について勉強されている方さんなら、知っているかもしれません。

もし、道路幅が4メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。

緊急車両の通行などの為、道路の中心線から2メートルまで後退して、

家を建てなければいけません。建物だけでなく、門塀などもだめなのです。

(※道路の反対側が川などの場合とか更に厳しいケースがあるのでご注意ください)

 

自分の土地なのに自由に出来ないなんて、何か損した気分ですね。

ですから、道路幅が4メートル以上の土地を優先してください。 

それと、土地が道路に2メートル以上接してないと建物を建てられません。

専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、

表示されているので、注意してみてくださいね。

 

今日は少し難しい話でしたか?

 

では、また 失礼します。

次回をお楽しみに。

 

 

 

この記事は私が投稿しました。

川崎誠(専務)

建築関連の職について30数年

設備機器の販売管理に始まって、リフォーム営業・不動産営業・・・

中西工務店に入社して早19年目。

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建物取引士・FP(ファイナンシャルプランナー)・二級建築士の資格を持ち

お客様の家作りのサポートに徹しています。

お客様の困りごとを何でも自分の問題として解決方法を考えるのが好きなので、

マイホームのことでしたら何でもご相談下さい。

 

 

 

 

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「安心R住宅、2019年度流通量は1割増の1424件」

〜国土交通省は6月3日、中古住宅流通促進へインスペクション実施や

情報提供などの基準に適合していれば広告時にロゴマーク使用を

認める「安心R住宅」制度の実施状況を公表した。

2019年度に安心R住宅として流通した件数は、前年度比12.4%増の

1424件だった。

内訳は、戸建ての住宅のリフォーム済みが4.2%増の364件、

リフォーム提案付きが49.1%増の176件、共同住宅等のリフォーム済みが

11.5%増の881件、リフォーム提案付きが66.6%減の3件だった。

2018年4月の制度開始以降の累計は2690件となった。〜

こんな記事が、建築専門誌「新建ハウジング」のニュースに載っていました。

 

地球規模での温暖化対策・少子高齢化対策として日本政府の進める

政策のひとつが、中古住宅の流通の活発化です。

 

その一環として、「不安」「汚い」「わからない」といった従来の

いわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」

「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、

平成30年度より国土交通省が「安心R住宅」制度を発足させました。

 

先日その「安心R住宅」最新の統計が発表されたというわけです。

公式発表通り、確かに昨年度に比べ件数は増加しておりますが、

中古住宅流通総数から見ますと、まだ1%に満たない割合です。

 

なぜ温暖化対策・少子高齢化対策に有効なこの制度が進まないのでしょうか?

 

そこには、不動産流通の特殊な形態や商取引の慣習があります。

不動産の流通は、全国12万件を超える宅地建物取引業者のうちの

95%以上を超える個人の業者さんを中心に媒介(仲介)という形で

不動産の取引に関わってきました。

契約の当事者は、売主と買主との直接取引で、

宅地建物取引業者は、所定の手数料を頂き、契約の仲立ちをする

という契約形態です。

 

売主さんはそのままの状態で売れば良いので

事前に大きなお金を掛けずに売ることが出来るというシステムです。

 

又ここ数年、不動産を自社で買い取り、リフォームして転売する

というビジネスも一般化してまいりましたが、

市場価格より買取価格の方が30%近く安い事や、買い取る資力のある

宅建業者さんも多くない事から、中古住宅流通に置きましては

中古車の様には買取制度が進んでいないというのが実態です。

 

そんな不動産業界の商習慣が残っている為中西工務店では

中古リノベ中古住宅購入+リノベーション)をお考えのお客様に

以下のサービスを無料で実施しております。

 

◎物件選び

 中古住宅購入+リノベーションを成功させる鍵は、無理のない資金計画です。

 この時点で、既存住宅状況調査技術者と宅地建物取引士の資格を持ったものが、

 中古住宅の物件の調査を行います。

 

◎物件調査

 具体的に購入を検討する際には、資格を持った建築士が、

 中古住宅の物件の調査を行います。必要に応じ、売主様の許可かを頂いた上で

 天井裏や床下及び基礎と言ったリノベーションに関わる詳細な調査などを行います。

 

◎プランニング

 調査の結果とヒアリングしましたご要望を検討し、プランニングを行います。

 CADと連動した積算システムで細かい数量まで拾いますので、誤差はほとんど有りません。

 その上で詳細見積を作ります。

 

◎住宅ローン

 中古住宅購入+リノベーションで住宅ローンを使う場合、金融機関によってルールが

 異なります。各金融機関の情報を提供し、金融機関選びのお手伝いもいたします。

 

◎物件購入

 いよいよ中古住宅の購入です。契約時には物件金額の約1割の手付金が必要です。

 その後住宅ローンの審査、そして契約から約1ヵ月後に残金決済と引渡しが

 同時に行われます。

 

◎リノベーション工事

 中古住宅の引渡しの後、いよいよリノベーションの工事が始まります。

 各種補助金申請のお手伝いも行っております。

 

土地購入+新築に比べ500〜800万円程度お得な中古住宅購入+リノベーションですが

手続きやプラン、構造の検討など、高度の専門性が求められます。

中古リノベは、ぜひ経験と実績のある中西工務店をご検討ください。

 

 

 

 

 

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川崎誠(専務)

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中西工務店の川崎です

 

以前に配信しましたメルマガをブログ用にリニューアルしました。

 

私、二十数年マイホームをお考えのお客様の土地選びのお手伝いを

しておりますが、良い土地がすんなり買える方、

なかなか上手く土地選びのできない方

さまざまなお客様と接してまいりました。

 

そしてその経験からある法則を発見し、

これから将来土地選びを始める方、

また土地選びを始めているんだけれど

思うように土地選びが進まない方のために、

「後悔しない土地選びってどうすればいいの?」

と言うタイトルで全11回のセミナーをブログにアップいたします。

最後までお付き合いいただければ幸いです。

ブログのインデックス「不動産のお話し」に入っていますので

こちらもどうぞ

 

はじめに

あなたは、こんな不安をかかえていませんか?

 

良心的な不動産屋(宅建業者)は、どうやって選ぶの?

この土地で本当にいいの?

もっと他に良い土地があるのでは?

表に出てこない土地はどうやって探せばいいの?

土地を価格だけで選んでいいの?

この土地にどんな建物を建てられるの?

変な土地を売りつけられないだろうか?

要望をきちんと聞いてくれるだろうか?

経験は豊富だろうか?

この宅建業者は、本当に信用できるの?

 

土地探しって、本当に大変です。

疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。

でも、ご安心ください。このセミナーが終わるまでには、

そんなあなたの疑問や不安は、すべて解決しています。

 

土地を買うか買わないかを、最終判断するのはあなたです。

ですから、土地探しに必要な知識を身につけてくださいね。

土地購入は、家作りの出発点。絶対に失敗したくないですよね。

 

「良い土地を出来るだけ安く買いたい」

 

ところが、不動産業界の仕組みを知っていないと、

あなたはいい土地に巡り合えません。

さらに、業界特有の慣習や仕組みが複雑な為、

専門知識を持たない人は、

宅建業者さんの言っていることが全くわかりません。

だから、まず、不動産業界の話をしますね。

 

宅建業者さんは、土地を仲介すると、

通常その土地の売買金額の

3パーセント+60,000円+消費税を、報酬として受け取ります。

例えば、土地を売りたいと依頼された場合、

買いたい人を宅建業者さんが自分で見つければ、

売りたい人から、3パーセント+60,000円+消費税

買いたい人から、3パーセント+60,000円+消費税の

報酬を得るわけです。

しかし、もし、他の宅建業者さんが買いたい人を見つけてきた場合は、

売りたい人からの、3パーセント+60,000円

+消費税だけになります。

 

だから、宅建業者さんは、出来れば自分で買いたい人を

見つけたいと思います。

人気のない土地は、自分で買いたい人を見つけにくいのですが、

人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。

どちらにしても、売り土地情報は、まず自分の顧客に紹介します。

顧客の中に購入希望者がいない時、その情報が表に出てきます。

(もちろん宅建業法で、一定期間中に情報を指定機関に登録し、

オープンにする事は、義務付けられております。)

 

ということは、人気の土地は、他の宅建業者さんには出にくい。

だから、いい土地を手に入れたいなら、

複数の宅建業者さんに依頼しなければなりません。

でもなんとなく宅建業者の事務所って入りにくいし・・・

 

また注意点として、いい土地で安いように見えても、

そこに家を建てる場合、結局高くついてしまう土地があります。

それは、造成費がかかったり、給排水の引き込みに余分な

費用が必要だったりします。また、後退制限があり、

家を建てることに使える部分が少ない土地もあります。

さらに、その土地にどんな家が建つかを想像するのは、

非常に困難です。

 

こうした話を、ご自分で判断出来る様に、

なるべく専門用語を使わないで、

11回に渡り少しづつお伝えしていきたいと思います。

 

今日はプロローグでした。

いよいよ次回から本題に入っていきたいと思います。

それでは失礼します。

この記事は私が投稿しました。

川崎誠(専務)

建築関連の職について30数年

設備機器の販売管理に始まって、リフォーム営業・不動産営業・・・

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土地選び・資金計画・リフォームを得意とし、

目指すはお客様への究極のホスピタリティー

建物取引士・FP(ファイナンシャルプランナー)・二級建築士の資格を持ち

お客様の家作りのサポートに徹しています。

お客様の困りごとを何でも自分の問題として解決方法を考えるのが好きなので、

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