JUGEMテーマ:住宅

 

☆中古住宅を購入したオーナー様からの相談

 

「3年前に築18年の重量鉄骨造2世帯住宅を購入したオーナー様から、

今後も単世帯で住む事が決まったので、1階を賃貸したいのですが・・・」

 

と言うご相談を頂きました。

購入した建物は完全な2世帯住宅用に造って有りましたで、

若干のリフォームで1階部分のみ賃貸用にする事が出来そうです。

早速細かな調査を行いました。


◆縦列屋根付きのP3台分を賃貸し、オーナー様用に新たに駐車スペースを設ける。
◆玄関は2ヵ所ある為それぞれそのまま使用する。
◆内階段に新たに両側から掛かる鍵付ドアを設置する。
◆給水メーター、電気メーターを単独使用出来る様にする。

 

リフォームに掛かる費用を見積りし、

近隣の家賃相場と合わせてご提案しました。

提携している不動産業者さんへ依頼しておいたところ、

しばらくして車と大型バイクが趣味と言う方から申込が入りました。

もう一台のバイクや工具等が有る為、3台分の駐車場がとても便利だそうです。

 

ポイントを間違えず判りやすくアピールすれば、共感して頂ける方がいると言う事を、

今回も又体験する事が出来ました。

2015-05-05 11.39.49.jpg

不動産の有効活用、収益物件の購入、建築はお任せ下さい。

 

この記事は私が投稿しました。

川崎誠(専務)

建築関連の職について30数年

設備機器の販売管理に始まって、リフォーム営業・不動産営業・・・

中西工務店に入社して早19年目。

土地選び・資金計画・リフォームを得意とし、

目指すは究極のユーティリティープレイヤー。

宅地建物取引士・FP(ファイナンシャルプランナー)・二級建築士の資格を持ち

お客様の家作りのサポートに徹しています。

お客様の困りごとを何でも自分の問題として解決方法を考えるのが好きなので、

マイホームのことでしたら何でもご相談下さい。

 

 

 

 

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☆遠隔地のオーナー様から空家の有効活用のご相談


「○○にある実家が空家のままなので有効活用したいのだけどどうだろう。

難しければかなり傷んでいるので処分を考えているが、・・・」

 

と言うご相談を頂きました。現在は人が住んでいませんので、

まずは既存住宅現況検査技術者で宅地建物取引士の私が現地、

近隣及びライフラインの調査を行いました。


◆築50年を超えており、無理な建て増しをしている。
◆今までほとんど建物のメンテナンスをしておらず、かなり傷んでいる。
◆店舗付き住宅として使っており、特殊な間取り。

 

近隣の賃貸市場の調査を行ったところ、

リフォームをした分の費用を賃料に入れての賃貸は難しい為、

今回は売却のご提案を行いました。売

却をする場合は事前の販売企画がとても重要です。

 

■店舗部分が、ガレージやD・I・Yスペースとして使える。

■建物が広く、大人数でも住める。

■敷地条件が良いので、将来の建替えもしやすい。

 

と言った点をアピールして売却の広告を出したところ、

車が趣味で整備も自分でするという若い方から、

ビルトインガレージとしてとても使いやすいと申込が入りました。

建物のメンテナンスや簡単な補修なら好きでやってしまうので、

い建物が付いていてくれて良かったそうです。

 

ポイントを間違えず判りやすくアピールすれば、

共感して頂ける方がいると言う事を、今回も又体験する事が出来ました。

 

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☆遠隔地の借家オーナー様からの相談

 

「ご自分でのメンテナンスが難しい遠隔地の借家オーナー様から、

築60年の借家が大きな地震が来たらどうなってしまうか心配で・・・」

 

と言うご相談を頂きました。丁度入居者が出られる機会でしたので、

耐震補強専門の建築士、既存住宅現況検査技術者の私と社員大工の3人で入念に調査を行いました。

 

ポイントは、

◆築60年を超えているが基礎や土台がしっかりしている。
◆平屋の為、構造的に無理をしていない。

 

事から、耐震補強は可能と判断しご提案しました。

工事完了後、耐震リフォーム済、ゆったりした庭の付いた一戸建て、

と言う事をアピールして入居者募集をしましたところ、

インターネットをご覧になった方から早速申込が有りました。

 

ポイントを間違えず判りやすくアピールすれば、

共感して頂ける方がいると言う事を、今回も又体験する事が出来ました。


この後、雨樋や門扉の補修、前面道路の境界立ち合いの代理など、

遠隔地で度々現地に来れないオーナー様から色々な依頼を頂いております。

 

借家の全景

建物全景.JPG

植木は日除けにもなっています

南面庭.JPG

 

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☆アパート購入の相談

「将来の子供の生活設計の為、収益物件を購入したいが・・・」

 

アパートを建てる方はほとんどが土地所有者で、

土地の有効活用や相続税対策が主な目的です。

(アパートを建てない方が得なケースも多いのですが)

今回のケースは全く違うご事情でした。

お会いして詳しくお聞きしますと、

「長男が軽い障害を持っており一般就職が困難と思われるが、

将来金銭的な負担を次男に負わせたくない。

自分が退職する20年後を目途に安定収入を得たい」

とのご要望でした。

 

お話をお聞きしポイントは、

◆安定収入は20年後からで良い。
◆自己資金は使わず、家賃収入だけでの返済計画をしたい。

(ご自宅の住み替えを考えている為)この条件で仮審査は通している。
◆建築関連のお仕事をしており、メンテナンスは苦にならない。

などのご要望や問題点がはっきりしました。

 

条件的にはとても厳しいご要望でしたが、

ご自宅の住宅ローンを既に完済しており、

金融機関の事前審査も通っている事から、

計画は可能と判断し以下の方向性でご提案しました。

 

■建物の査定ゼロの築20年程度のワンルーム中古アパートに限定。

■将来売却しやすい地域の50坪程度の土地である事。

■総額2200万円位までの物件。

 

とかなり明確な方向性をご提案しましたところ、

約1ヶ月後に広告でワンルームアパートの売り物件を発見し現地を確認、

条件にぴったりで価格もお値打ちだった為ご相談の上翌日に申込、

タッチの差で購入する事が出来ました。

(実は現地を確認しに行った時に、

他に物件の廻りを見ていた人がいたそうです)

 

考えてみますと、事前に明確な事業計画をご納得頂いており、

いざ物件が不動産広告に出てきた時にすぐ決断出来た事が、

良い物件を購入出来た理由かと思います。

 

土地を持っていなくても収益物件を手に入れることは可能です。

まずは将来に向け、無理のない計画を立ててみましょう。

 

当社で建築した高性能アパート

DSC02378.JPG

 

当社で建築した高性能な収益物件

PB054138.jpgコピー.jpg

 

 

 

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中古住宅を買ってリノベしよう!

土地購入+新築に比べ、600万円以上お得な中古住宅購入

+リノベーションですが、次のような不安も多いと思います。

・リノベしても、使える物件か分からない

・リフォーム&リノベーションの費用が分からない

・リノベーション出来る業者を知らない

etc

 

リノベに適した中古住宅を選ぶ上で大切な事は次の3つ、
広告を見る際にはぜひチェックして下さい。

◆築年数   20年前後が最適。
◆物件価格 周りの新築物件と比較して安いか。
◆土地の広さ 45坪以上あるとgood。

 

☆今週のおすすめ物件はこちらです。

沼津市下香貫八重 1450万円
土地150.10(45.40坪)
建物111.19(33.63坪)
真野開発衢涌靴

下香貫八重中古(外観2)_640-thumb-174xauto-3503.jpg

八重中古(間取)_640-thumb-298xauto-3516.jpg

 

それでは、この物件の細かい点をチェックしていきましょう。
◆築年数 20年前後が最適。
土地は目減りしませんが、建物は1年毎に評価額が下がっていきます。
宅建協会でも中古住宅の査定用に細かい計算式が有りますし、
税法上の計算式も有ります。
大まかに言いますと、毎年5%位ずつ評価額が下がっていき、
20年位経つと建物の評価額はほぼゼロに近づきます。
築年数が20年以下ですと、建物の金額が残っている為価格の検討も必要です。

築20年よりも古い物件は、新築年により耐震基準も違うので

リフォーム&リノベーションの経験豊富な設計士に相談する事をお勧めします。

ご相談はこちら


この物件の場合、築12年弱ですので建物の値段は新築時の半分位残っています。

周りの新築物件との比較が必要になりますので次を見てみましょう。

 

◆物件価格 周りの新築物件と比較して安いか。
次に周りの新築住宅と価格の比較をして見ましょう。
比較的近隣の新築物件は、
・下香貫樋ノ口 3540万円 土地177.48(53.68坪)、建物119.23(36.06坪)
・中瀬町 3500万円 土地196.65(59.48坪)、建物105.78(31.99坪)
少し離れますと
・下香貫塩場 1890万円 土地134.85(40.79坪)、建物105.30(31.85坪)
・下香貫塩満 2180万円 土地199.28(60.28坪)、建物109.75(33.19坪)
などが有ります。

土地の広さが異なりますので一概には言えませんが、

今回の物件、総額では近隣の3540万円の新築物件に比べ2000万円程

リーズナブルですので、「中古住宅を買ってリノベしよう」を積極的に

進めても良い物件と言えます。それでは、最後のチェックです。

 

◆土地の広さ  45坪以上あるとgood。
都市計画法では、各地域を13の用途地域に分け、
その地域で建てられる建物の用途や大きさを決めています。
この物件は一番厳しい第1種低層住居専用地域、容積率が80%ですので
将来建替える場合、今の建物より約2.3坪広い36坪の床面積の建物が

建つというわけです。
一生住むつもりでも、万一の建替や売却に備え
用途地域と土地の面積は必ずチェックしましょう。

 

その他、私は次の項目をチェックしました。
○駐車場が2台分ある。
○間取りは4LDKで、LDKと和室をワンルームにする事も可能。
○建物の構造に無理がない。
○南向きの採光が取れている。

 

さて、ここからの考え方が重要です。
「中古住宅を買ってリノベ」で成功する秘訣は、
1450万円の中古住宅を買って、1000万円掛けてリフォームしても
3540万円の新築建売物件よりも1000万円以上節約出来る。
と素直に思えるかです。
この中古住宅、実は2月23日、24日にオープンハウスを開催しています。
オープンハウスを見て、そう思える方がこの物件を申し込みするでしょう。

必要なのは物件広告をたくさん、真剣に見る事です。
それでは、あなたも「中古住宅を買ってリノベ」を成功させましょう。

 

気になる中古住宅がある方、具体的に相談したい方は、

こちらへどうぞ

 

中古住宅購入+リノベーション実例

清水町K邸

 

CIMG2864.JPG

CIMG2939.JPG

沼津市W邸

 

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えっ!

たった25坪の土地に家が建つの?

 

ブログ・フェイスブック・インスタグラムなどを見てこのページへお越しになったあなたは100%そう思うでしょう。

 

土地には定価が有りません。

 

ですので、誰が見ても良いと思える土地は値段が高くなり、本当にここに家が建つのかな?と思う土地は安くなります。

 

これから先のお話は、自分にとって良い土地を出来るだけ安く買いたい、とお考えの方にとって、必ず土地選びに役立つでしょう。

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どの土地にしようかな?

 

20180316 加茂その1.png
三島市加茂 25坪の土地

上の敷地見取り図は、3月16日現在、不動産ポータルサイトに実際に出ている物件です。

 

概要は、三島市加茂◇売土地◇680万円◇面積83.56m2(25.27坪)◇坪単価269,000円◇このあたりの相場よりもかなり安い物件です。

 

◇建ぺい率50%容積率80%◇建築面積で41.78m2(約12坪)◇延床面積で66.84m2(約20坪)の家が建つと分かります。

 

実際レイアウトしてみるとこんな感じでしょうか。

20180316 加茂その3.jpg
まず最初に建てられる建物の大きさを配置してみる

20坪では少し小さいかな?ほとんどの方はそう思いますよね。

 

それではここで、少し知恵を絞ってみましょう。建築基準法では、すぐ下の階の半分の面積まで、高さ1.4mの収納空間を作ることが認められています。高さ1.4mまででしたら、床面積に算入されませんし、固定資産税の対象にもなりません。固定階段もOKです。

 

固定階段で上り下り出来る約10畳の小屋裏収納が

作れるということです。

 

こう聞くと、グッと現実的な話になってきませんか?

 

下の写真は、20坪弱の敷地に建てた約20坪の住宅です。

IMG_0002no.jpg
沼津市高島町N邸 1階はビルトインガレージ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こんなに開放的な空間が取れました。

IMG_0010no.jpg
室内は街中の狭小地とは思えない程の解放感

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

又下のパースは、以前30坪の土地に計画した約28坪の住宅です。

2面 パース スタジオ.jpg
街中の狭小地に小屋裏収納付住宅の計画

いかがでしょうか?

 

もし建築士である私が、家内と2人の終の棲家を作るとしたら

三島駅に徒歩で行け、買い物にも便利なこの物件でOKです。

すぐに不動産屋さんに仮押さえし、じっくりと調査し、

20坪で快適に暮らせる為のプランニングを開始します。

 

皆さんはどう思いました。

 

土地を買う方って、ほとんどの方は家を建てるのですが

家が完成した後の姿はイメージ出来ないままに、

□人気エリアだから・・・

□お友達がたくさんいるから・・・

□東南の角地だから・・・

□完成した分譲地だから・・・

□住宅会社さんが勧めたから・・・

などと言う理由で土地を決めてしまいます。

 

悪いとは言いませんが

その土地は、あなたのご家族にとって本当に良い土地ですか?と

もう一度考えてみてはいかがですか?

 

今日は、

「たった25坪の土地でも

知恵を絞れば、良い家を建てる事が出来るんです」

〜建築士的逆転発想で、土地選びを考える〜

というお話でした。

 

by川崎 誠

2級建築士・宅地建物取引士

 

個別相談はこちらへお願いします。

office@nakanishicc.co.jp 若しくは

https://reserva.be/nakanishievent/reserve?mode=service_staff&search_evt_no=50eJwzMrYwNQYAAxABBg

 

 

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☆光熱費の節約診断<無料>

リフォームの場合

今のお住まいを

オール電化+太陽光発電+蓄電池にリフォームし、

光熱費を最大限節約する為に、

ライフスタイルを診断し提案します。

 

新築の場合

オール電化で節約した方が良いか?

ガスで節約した方が得か?

ライフスタイルを診断し提案します。

 

こんな方は是非ご相談下さい。

 

・光熱費が月3万円以上かかっている。

・太陽光発電やオール電化リフォームを考えている。

 

☆最新診断実例

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三島市内築18年の鉄筋コンクリート造マンションからの住替え、

現在IHクッキングヒーターを使用、新居ではガスで調理したい。

その場合何がトータルの光熱費が節約出来るか・・・

----------------------------------------------------------

 

年間を通じて一番光熱費を使っている直近の2月のデータです。

ガス代 ¥14,200-

電気代 ¥20,558-

合計  ¥34,758-

 

ガーデンガス代.jpg

ガーデン電気代.jpg

 育ち盛りのお子様が2人いるとはいえ、

月2万円以内に抑えたいとのご希望です。 

 

ガス調理機器をご要望ですので、ご提案の内容は

1.高効率ガス給湯器

2.給水直結型太陽熱温水器

の2点です。

 

高台の南面に設置平置き設置したコンパクトな太陽熱温水器

 

その結果、入居後の光熱費は同時期で

ガス代 ¥11,028-

電気代 ¥11.469-

合計  ¥22,497-

と、床面積が2倍以上になったにもかかわらず、毎月1万円以上の

節約を実現。太陽熱温水器の導入コストが約40万円で、

わずか3年以内で元が取れますので投資効果は絶大です。

 

当社では、お客様のお話をじっくりお聞きしご要望に応じて

適切ににご提案する、bespoke style(ビスポークスタイル)を

心掛けております。

 

住まいの総合アドバイザー

川崎 誠

 

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☆屋根の塗装・雨漏りの診断<無料>

塗装工事が必要か?屋根の補修が必要か?

どんな材料が適しているか?お伺いして診断します。

 

こんな方は是非ご相談下さい。

 

・屋根や外壁のクラックなど、気になる個所がある

・雨の量や、風向きによって雨漏りする事がある

・飛び込みのセールスマンから、屋根や外壁の塗装工事を

 勧められているが、頼んでよいか不安がある

・見積りを取ったが、単価が妥当か?建物の現状に

 合った材料か?分からない

 

☆最新診断実例

----------------------------------------------------------

築45年の木造住宅、8年前に知り合いの塗装屋で、屋根と外壁の

塗装をしたが、それ以降屋根から雨漏りするようになった。

最近は天井だけでなく部屋の中もひどくなって来た為、不安に・・・

----------------------------------------------------------

  

 

そこで以前リフォームをした当社に相談がありました。

点検口を外して天井裏を見ると屋根からポタポタ雨水が

落ちていて、放っておけない状態でした。

 

原因は、8年前の塗装工事の際に、屋根材間の水の逃げ道を

塗料で塞いでしまった事でした。

 

2通りの修理の方法を説明し、今回は簡易補修を選択、

塗装工事で塞いでしまっていた水の逃げ道を作る事と、

雨水が入ってくる直接の原因の屋根の棟の板金部分を

交換しました。

 

この施工方法の場合雨漏り保証は付きませんので心配でしたが、

今年の梅雨と集中豪雨でも雨漏りが無く、私もホッとしています。

 

  

施工前:棟板金を外した    施工後

ところ

 

住まいの総合アドバイザー

川崎 誠

 

2級建築士

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